Kliknij tutaj --> 🎁 problem w domach z betonu

2000 kosztowało babcię z gumy turbo czerwone diablo nie chce powtarzać na głos co ojciec zrobiłby czerwonym kanaliom gdy mama płacze, i mówi coś tacie, on tuli się z mamą ja na nich patrzę, i jak tato, zawsze robię to samo "W domach z betonu nie ma wolnej miłości w domach z betonu nie ma wolnej miłości" bawimy się z kolegami Chcesz wesprzeć to co robię? Postaw mi kawkę ☕️buycoffee.to/wilkas( R.R voc. harm. i tamb.) z 1989 roku. Wielkie podziękowania dla Blusiora.możesz wesprzeć k Błędy podczas układania bloczków z betonu komórkowego. Naruszenie prawidłowego podwiązania bloków w murze, niewłaściwe wykonanie otworów i murów, brak lub niewystarczające wzmocnienie ścian, brak taśm z betonu zbrojonego może doprowadzić do powstania pęknięć w ścianach budynków z betonu komórkowego. Opatrunek blokowy w murze Jeżeli z kolei chodzi o minusy, to należy wspomnieć m. in. o tym, że samo przygotowanie takiego betonu wymaga sporej ilości czasu, cierpliwości oraz odpowiednich fachowców. Drugą sprawą jest z kolei to, że taka podłoga jest zimna, dlatego warto zdecydować się wówczas na ogrzewanie podłogowe, które zlikwiduje ten problem. Martyna Jakubowicz "W domach z betonu" fragment koncertu w Świętochłowicach 22.08.2008Martyna Jakubowicz - gt. vocJan Galach - violinPawel Mikosz - basLukasz Top 10 Des Meilleurs Sites De Rencontre Gratuits. 30 kwietnia 2017 Poprawnie zaprojektowana, przygotowana i ułożona w deskowaniu mieszanka betonowa jest najlepszą gwarancją wytrzymałości i trwałości betonu, jeśli tylko w pierwszym okresie twardnienia będzie on odpowiednio pielęgnowany. Stanie się tak jedynie pod warunkiem, że do wykonania mieszanki użyto składników odpowiedniej jakości, a przede wszystkim pewnego cementu, wyprodukowanego w cementowni. Beton zrobiony z mieszanki betonowej, składającej się z pewnego cementu portlandzkiego, piasku i żwiru bez zanieczyszczeń oraz czystej wody, jest sam z siebie bardzo wytrzymałym i trwałym materiałem budowlanym. To samo dotyczy zapraw cementowych, które pod względem materiałowym różni od betonu jedynie to, że nie ma w nich kruszywa o grubym uziarnieniu. Zdarzają się jednak sytuacje budowlane, w których może nam zależeć na modyfikacji „czystych” (specyficznych) właściwości betonu lub zapraw. Chcemy na przykład, by beton wiązał w temperaturze niższej niż 5ºC lub szybciej niż zwykle, a zaprawa cementowa była bardziej urabialna. By to uzyskać trzeba dodać do mieszanki betonowej lub świeżej zaprawy odpowiednie domieszki chemiczne. Gdy beton zamawiamy w wytwórni (Fot. 1), to wystarczy, że zgłosimy nasze potrzeby w trakcie składania zamówienia, a jej pracownicy już sami zatroszczą o to, by do mieszanki betonowej dodać właściwe i w odpowiedniej ilości domieszki. Jeśli jednak beton będzie przygotowany na placu budowy, to na wykonawcę domu spadnie odpowiedzialność za to, by modyfikowanie jego właściwości zostało przeprowadzone poprawnie. Najważniejszy jest oczywiście dobór właściwej domieszki, ale ogromne znaczenie ma też to, by była ona dodana do przygotowywanej zaprawy cementowej lub mieszanki betonowej we właściwym momencie i w odpowiedniej ilości. Dozowanie domieszek do betonu w warunkach budowy – wbrew pozorom – wcale nie jest łatwe. Jest tak przede wszystkim dlatego, że odmierzanie składników dodawanych do betoniarki jest zazwyczaj mało precyzyjne, więc i właściwości mieszanki z poszczególnych porcji bywają czasem bardzo zróżnicowane. Tymczasem domieszki chemiczne, modyfikujące właściwości betonu lub zaprawy, powinny być dodawane dokładnie w ilościach podanych przez ich producenta, a te są niewielkie i nie przekraczają 5% masy cementu. Uwaga! Do kupionych w workach gotowych, suchych zapraw nie powinniśmy sami dodawać domieszek chemicznych – zrobił to bowiem już ich producent. Wystarczy, jeśli wybierzemy po prostu takie zaprawy, które najbardziej pasują nam swoimi właściwościami – na przykład są szybkowiążące lub wodoszczelne. DOMIESZKI DO BETONÓW Na rynku jest bardzo dużo rodzajów domieszek chemicznych, które w bardzo różny sposób wpływają na zmianę właściwości betonu, a także samej mieszanki betonowej. Uplastyczniające, czyli plastyfikatory. To najbardziej popularny rodzaj domieszek. Dodaje się je do wody zarobowej w bardzo niewielkich ilościach (0,2-0,5% masy cementu). Zwiększają one plastyczność mieszanek betonowych (nawet przy zmniejszeniu ilości wody zarobowej), dzięki czemu dokładniej wypełniają deskowania i łatwiej je zagęścić, a przez to wykonane z nich elementy są gładkie i pozbawione „raków” (Fot. 2). Upłynniające, czyli superplastyfikatory. Pozwalają one na znaczne zmniejszenie ilości wody zarobowej w mieszance (nawet o 30-35%), a przez to – bez zmniejszenia urabialności mieszanki – uzyskanie betonu o wysokiej wytrzymałości. Ponieważ jednak w domach jednorodzinnych nie występują przeważnie duże obciążenia, więc na ich budowie superplastyfikatory stosuje się raczej rzadko. Opóźniające wiązanie. Ich dodanie do mieszanki betonowej opóźnia wiązanie cementu, co może być szczególnie korzystne podczas wykonywania prac betoniarskich w gorące dni. Dzięki nim z powodu wysokiej temperatury nie pojawiają się w świeżo wykonanych elementach betonowych rysy i pęknięcia. Przyspieszające wiązanie. Domieszki te stosuje się, gdy betonowanie trzeba przeprowadzić w niskich temperaturach – poniżej 5°C. Warto je zastosować profilaktycznie także wtedy, gdy obawiamy się, że w nocy – już po wykonaniu elementów z betonu – temperatura może spaść poniżej zera. Niezależnie jednak od zastosowania tych domieszek, należy w takich sytuacjach starannie okryć świeżo ułożony beton folią, styropianem lub słomianymi matami, by ochronić go przed mrozem. Napowietrzające. Domieszki te, przez wytworzenie w mieszance betonowej dużej ilości małych pęcherzyków powietrza, poprawiają jej urabialność, a także zmniejszają nasiąkliwość betonu oraz zwiększają jego mrozoodporność, a co za tym idzie – także trwałość. Uszczelniające. Domieszki te warto dodać do mieszanek betonowych, z których mają być wykonane elementy budowlane, mogące mieć stały kontakt z wodą. Dotyczy to szczególnie wody gruntowej, w której mogą znajdować się kwasy organiczne, powodujące korozję betonu. Dlatego dodawanie domieszek uszczelniających jest szczególnie wskazane podczas wykonywania fundamentów domu, choć oczywiście najlepiej, jeśli są one wykonane ze specjalnie zaprojektowanego betonu wodoszczelnego. Wielofunkcyjne. Dostępne są również domieszki wielofunkcyjne, nazywane też kompleksowymi, które mogą zmieniać kilka właściwości mieszanki betonowej lub mieć wpływ na niektóre parametry stwardniałego betonu. DOMIESZKI DO ZAPRAW Do zapraw stosuje się przede wszystkim domieszki uplastyczniające. Zwiększają one urabialność zaprawy cementowej, co bardzo ułatwia na przykład murowanie ścian fundamentowych z bloczków betonowych (Fot. 3). To ważne, bo użycie do tego celu zaprawy cementowo-wapiennej, zdecydowanie bardziej plastycznej niż cementowa, byłoby błędem, ze względu na możliwy kontakt takich ścian z wilgotnym gruntem. Dodanie domieszek uplastyczniających umożliwia też wykonanie mocnych, równych i gładkich wylewek betonowych (podkładów podłogowych). Dzięki domieszkom zaprawy te mogą mieć konsystencję mokrego piasku, a mimo to łatwo się je rozkłada, wyrównuje i zagęszcza, a wykonane wylewki mają mniejszy skurcz i nie „wstają” (Fot. 4). Domieszki uplastyczniające dodaje się też do zapraw klejowych, służących do murowania ścian z bloczków i pustaków, a także przyklejania płytek ceramicznych. Dzięki nim zaprawy te mają lepszą przyczepność do podłoża, większą elastyczność i mniejszą nasiąkliwość. Domieszkom chemicznym zawdzięczają swoje właściwości także zaprawy szybkowiążące, nazywane też montażowymi. Używa się ich na przykład podczas prac remontowych, gdy zależy nam by na domurowanym fragmencie ściany można było w miarę szybko oprzeć nową belkę nadprożową lub stropową. * * * Z domieszkami chemicznymi, zwłaszcza tymi do betonu, należy w warunkach budowy podchodzić w miarę ostrożnie i ich nie nadużywać. Warto bowiem wiedzieć, że czasem – poprawiając jedną właściwość – mogą one negatywnie wpływać na przykład na wytrzymałość lub trwałość betonu albo powodować powstanie w nim rys skurczowych. Nie należy też – przynajmniej bez konsultacji z producentem – dodawać do mieszanki betonowej kilku domieszek jednocześnie. Trzeba też mieć świadomość, że podawane przez producentów proporcje domieszek odnoszą się do mieszanek betonowych przygotowanych z pewnego cementu, wyprodukowanego w cementowni zgodnie z europejskimi normami. Nie sposób bowiem przewidzieć, jak pod dodaniu domieszek zachowają się zaprawy i betony, zrobione przy użyciu różnego rodzaju mieszanek cementowo-popiołowych, na które producent ma jedynie aprobatę techniczną i sam deklaruje, że jego wyroby mają zapisane w niej parametry. Zanim więc sięgniemy po domieszki chemiczne, pamiętajmy, żeby zarówno beton, jak i zaprawa były przygotowane wyłącznie z pewnego cementu. ZOBACZ TAKŻE: Dlaczego na budowie domu warto używać tylko prawdziwego cementu? Jakiego cementu najlepiej użyć na budowie domu? Kiedy powinno się stosować zaprawę cementową, a kiedy – cementowo-wapienną? Dlaczego w elementach betonowych nie powinno być „raków”? Co zrobić, żeby przygotowany na budowie beton był mocny i trwały? Dołącz do innych i śledź ten utwór Scrobbluj, szukaj i odkryj na nowo muzykę z kontem Podobne utwory Występuje także w Ten utwór występuje w jeszcze 2 albumach Podobne utwory Statystyki scroblowania Ostatni trend odsłuchiwania Dzień Słuchaczy Wtorek 1 Luty 2022 87 Środa 2 Luty 2022 85 Czwartek 3 Luty 2022 82 Piątek 4 Luty 2022 89 Sobota 5 Luty 2022 95 Niedziela 6 Luty 2022 78 Poniedziałek 7 Luty 2022 81 Wtorek 8 Luty 2022 90 Środa 9 Luty 2022 73 Czwartek 10 Luty 2022 98 Piątek 11 Luty 2022 89 Sobota 12 Luty 2022 89 Niedziela 13 Luty 2022 87 Poniedziałek 14 Luty 2022 93 Wtorek 15 Luty 2022 116 Środa 16 Luty 2022 103 Czwartek 17 Luty 2022 99 Piątek 18 Luty 2022 98 Sobota 19 Luty 2022 72 Niedziela 20 Luty 2022 79 Poniedziałek 21 Luty 2022 86 Wtorek 22 Luty 2022 79 Środa 23 Luty 2022 90 Czwartek 24 Luty 2022 98 Piątek 25 Luty 2022 105 Sobota 26 Luty 2022 89 Niedziela 27 Luty 2022 74 Poniedziałek 28 Luty 2022 74 Wtorek 1 Marzec 2022 87 Środa 2 Marzec 2022 76 Czwartek 3 Marzec 2022 94 Piątek 4 Marzec 2022 99 Sobota 5 Marzec 2022 101 Niedziela 6 Marzec 2022 92 Poniedziałek 7 Marzec 2022 87 Wtorek 8 Marzec 2022 80 Środa 9 Marzec 2022 95 Czwartek 10 Marzec 2022 81 Piątek 11 Marzec 2022 71 Sobota 12 Marzec 2022 63 Niedziela 13 Marzec 2022 86 Poniedziałek 14 Marzec 2022 71 Wtorek 15 Marzec 2022 69 Środa 16 Marzec 2022 76 Czwartek 17 Marzec 2022 67 Piątek 18 Marzec 2022 105 Sobota 19 Marzec 2022 84 Niedziela 20 Marzec 2022 81 Poniedziałek 21 Marzec 2022 81 Wtorek 22 Marzec 2022 90 Środa 23 Marzec 2022 92 Czwartek 24 Marzec 2022 89 Piątek 25 Marzec 2022 104 Sobota 26 Marzec 2022 95 Niedziela 27 Marzec 2022 62 Poniedziałek 28 Marzec 2022 88 Wtorek 29 Marzec 2022 97 Środa 30 Marzec 2022 86 Czwartek 31 Marzec 2022 82 Piątek 1 Kwiecień 2022 76 Sobota 2 Kwiecień 2022 100 Niedziela 3 Kwiecień 2022 63 Poniedziałek 4 Kwiecień 2022 78 Wtorek 5 Kwiecień 2022 90 Środa 6 Kwiecień 2022 98 Czwartek 7 Kwiecień 2022 81 Piątek 8 Kwiecień 2022 88 Sobota 9 Kwiecień 2022 91 Niedziela 10 Kwiecień 2022 71 Poniedziałek 11 Kwiecień 2022 94 Wtorek 12 Kwiecień 2022 76 Środa 13 Kwiecień 2022 78 Czwartek 14 Kwiecień 2022 82 Piątek 15 Kwiecień 2022 88 Sobota 16 Kwiecień 2022 63 Niedziela 17 Kwiecień 2022 62 Poniedziałek 18 Kwiecień 2022 71 Wtorek 19 Kwiecień 2022 93 Środa 20 Kwiecień 2022 85 Czwartek 21 Kwiecień 2022 89 Piątek 22 Kwiecień 2022 90 Sobota 23 Kwiecień 2022 84 Niedziela 24 Kwiecień 2022 77 Poniedziałek 25 Kwiecień 2022 81 Wtorek 26 Kwiecień 2022 80 Środa 27 Kwiecień 2022 94 Czwartek 28 Kwiecień 2022 82 Piątek 29 Kwiecień 2022 99 Sobota 30 Kwiecień 2022 81 Niedziela 1 Maj 2022 64 Poniedziałek 2 Maj 2022 90 Wtorek 3 Maj 2022 92 Środa 4 Maj 2022 90 Czwartek 5 Maj 2022 74 Piątek 6 Maj 2022 93 Sobota 7 Maj 2022 90 Niedziela 8 Maj 2022 76 Poniedziałek 9 Maj 2022 66 Wtorek 10 Maj 2022 79 Środa 11 Maj 2022 81 Czwartek 12 Maj 2022 78 Piątek 13 Maj 2022 86 Sobota 14 Maj 2022 69 Niedziela 15 Maj 2022 67 Poniedziałek 16 Maj 2022 63 Wtorek 17 Maj 2022 81 Środa 18 Maj 2022 77 Czwartek 19 Maj 2022 80 Piątek 20 Maj 2022 82 Sobota 21 Maj 2022 79 Niedziela 22 Maj 2022 68 Poniedziałek 23 Maj 2022 78 Wtorek 24 Maj 2022 57 Środa 25 Maj 2022 86 Czwartek 26 Maj 2022 79 Piątek 27 Maj 2022 58 Sobota 28 Maj 2022 64 Niedziela 29 Maj 2022 69 Poniedziałek 30 Maj 2022 97 Wtorek 31 Maj 2022 87 Środa 1 Czerwiec 2022 62 Czwartek 2 Czerwiec 2022 67 Piątek 3 Czerwiec 2022 86 Sobota 4 Czerwiec 2022 76 Niedziela 5 Czerwiec 2022 72 Poniedziałek 6 Czerwiec 2022 71 Wtorek 7 Czerwiec 2022 88 Środa 8 Czerwiec 2022 83 Czwartek 9 Czerwiec 2022 71 Piątek 10 Czerwiec 2022 88 Sobota 11 Czerwiec 2022 64 Niedziela 12 Czerwiec 2022 85 Poniedziałek 13 Czerwiec 2022 83 Wtorek 14 Czerwiec 2022 79 Środa 15 Czerwiec 2022 96 Czwartek 16 Czerwiec 2022 76 Piątek 17 Czerwiec 2022 69 Sobota 18 Czerwiec 2022 57 Niedziela 19 Czerwiec 2022 63 Poniedziałek 20 Czerwiec 2022 72 Wtorek 21 Czerwiec 2022 91 Środa 22 Czerwiec 2022 60 Czwartek 23 Czerwiec 2022 79 Piątek 24 Czerwiec 2022 82 Sobota 25 Czerwiec 2022 78 Niedziela 26 Czerwiec 2022 68 Poniedziałek 27 Czerwiec 2022 78 Wtorek 28 Czerwiec 2022 74 Środa 29 Czerwiec 2022 77 Czwartek 30 Czerwiec 2022 85 Piątek 1 Lipiec 2022 78 Sobota 2 Lipiec 2022 62 Niedziela 3 Lipiec 2022 75 Poniedziałek 4 Lipiec 2022 88 Wtorek 5 Lipiec 2022 68 Środa 6 Lipiec 2022 80 Czwartek 7 Lipiec 2022 88 Piątek 8 Lipiec 2022 81 Sobota 9 Lipiec 2022 74 Niedziela 10 Lipiec 2022 81 Poniedziałek 11 Lipiec 2022 66 Wtorek 12 Lipiec 2022 76 Środa 13 Lipiec 2022 85 Czwartek 14 Lipiec 2022 84 Piątek 15 Lipiec 2022 95 Sobota 16 Lipiec 2022 66 Niedziela 17 Lipiec 2022 69 Poniedziałek 18 Lipiec 2022 78 Wtorek 19 Lipiec 2022 94 Środa 20 Lipiec 2022 86 Czwartek 21 Lipiec 2022 95 Piątek 22 Lipiec 2022 82 Sobota 23 Lipiec 2022 58 Niedziela 24 Lipiec 2022 71 Poniedziałek 25 Lipiec 2022 73 Wtorek 26 Lipiec 2022 78 Środa 27 Lipiec 2022 91 Czwartek 28 Lipiec 2022 78 Piątek 29 Lipiec 2022 78 Sobota 30 Lipiec 2022 87 Niedziela 31 Lipiec 2022 68 Odtwórz ten utwór YouTube Spotify Spotify Zewnętrzne linki Apple Music Facebook (PRO8L3M) Instagram O tym wykonwacy PRO8L3M 51 795 słuchaczy Powiązane tagi PRO8L3M – polska grupa muzyczna wykonująca hip-hop. Zespół powstał w 2013 roku w Warszawie z inicjatywy producenta muzycznego i DJ-a, Piotra "Steeza" Szulca i rapera Oskara (wł. Oskar Tuszyński). Wcześniej związani byli z grupą Dobry Towar. Popularność zawdzięczają charakterystycznemu stylowi, łączącemu nurt ulicznego rapu z nowoczesną warstwą muzyczną i storytellingiem. Zadebiutowali w 2013 roku minialbumem C30-C39, którego tytuł oznacza posunięcie szachowe zwane gambitem królewskim. Limitowane 1000 sztuk płyty wydanej nakładem RHW Records wyprzedało się w … dowiedz się więcej PRO8L3M – polska grupa muzyczna wykonująca hip-hop. Zespół powstał w 2013 roku w Warszawie z inicjatywy producenta muzycznego i DJ-a, Piotra "Steeza" Szulca i rapera Oska… dowiedz się więcej PRO8L3M – polska grupa muzyczna wykonująca hip-hop. Zespół powstał w 2013 roku w Warszawie z inicjatywy producenta muzycznego i DJ-a, Piotra "Steeza" Szulca i rapera Oskara (wł. Oskar Tuszyński). Wcześniej związani b… dowiedz się więcej Wyświetl pełny profil wykonawcy Podobni wykonawcy Wyświetl wszystkich podobnych wykonawców Pojawiły się wreszcie wszystkie najważniejsze raporty z polskiego rynku mieszkaniowego (Reas, NBP i AMRON). Po ich przeczytaniu wniosek jest jeden - na ostateczne wnioski jest jeszcze trochę zbyt wcześnie ;) Zanim odpowiemy na pytanie, dlaczego tak jest, przyjrzymy się kolejno, co tym razem chłopaki ciekawego napisali. Zaczniemy od NBP, bo to jest, w mojej ocenie, najmniej ciekawy raport. I to wcale nie dlatego, że jest w nim mało interesujących danych (jest wręcz przeciwnie), tylko dlatego, że wraz z kolejną edycją bardzo niewiele się w tym raporcie zmienia - możemy obejrzeć znakomitą większość wykresów, dostępnych w poprzednich edycjach. Jeśli ktoś nigdy nie czytał raportu NBP i nie chce mu się czytać całości (uważam, że co najmniej jeden warto w całości przeczytać), to zachęcam do obadania naszego poprzedniego "raportowego" wpiu: Znajdziemy tam nieco bardziej dogłębną analizę raportu NBP. Tym razem skupimy się jedynie nad kilkoma elementami, które z różnych względów uznaliśmy za ciekawe. Ale na początek mała dygresja - na tym blogu skupiamy się głównie na kwestiach mieszkaniowych, pomijając całkowicie segment nieruchomości komercyjnych oraz wybiórczo traktując temat domów jednorodzinnych oraz ziemi (chociaż nadal mamy nadzieję, że kiedyś znajdzie się czas na wpis w tym ostatnim temacie). Tymczasem w raporcie NBP pada kilka bardzo ciekawych stwierdzeń na temat rynku biurowego, które sugerują, że i w tym segmencie mamy coś w stylu bańki i jest to segment, który może wkrótce wygenerować sporo problemów. W raporcie czytamy tak: "W Polsce na koniec I kw. 2014 r. było 6,48 mln m kw. powierzchni biurowej, z czego najwię-cej (4,2 mln m kw.) zlokalizowane było w Warszawie. Zgodnie z danymi firmy doradczej JLL 12 w budowie jest mln m kw. powierzchni biurowej, w tym ponad 0,6 mln m pustostanów dla najważniejszych rynków biurowych pozostała w I kw. 2014 r. na poziomie 12%, tj. zbliżonym do tego z końca 2013 r. oraz znacznie wyższym niż na koniec 2012r., kiedy wynosiła 9,1%. W Warszawie zaobserwować można utrzymujący się od2012 r. wzrostowy trend stopy pustostanów powierzchni biurowych, która pod koniec I kw. 2014 r. wynosiła 12,2%. Jednocześnie czynsze transakcyjne za powierzchnię biurową klasy Aw Warszawie pozostają stabilne i wynosiły ok. 19 euro za m kw. za miesiąc. Pokazuje to, że dobrze zlokalizowane budynki biurowe wciąż cieszą się popytem. Natomiast dane o znacznej powierzchni biurowej w budowie w połączeniu z sytuacją ekonomiczną w Polsce i na świecie pozwalają wnioskować, że stopa pustostanów będzie rosła, zwłaszcza w starszych lub słabiej zlokalizowanych budynkach. Może stanowić to problem dla właścicieli tych budynków, których dochody będą spadać. Właściciele mogą zachęcać klientów niższymi czynszami, lub rewitalizować obiekty, jednak jest to związane z dodatkowymi kosztami." Jak widać, stopa pustostanów rośnie, a w budowie jest jeszcze sporo nowej powierzchni (na poziomie 20% aktualnej). Raczej nie wpłynie to korzystnie na czynsze, a co za tym idzie także na wycenę całych budynków. No chyba że ktoś spodziewa się nagłego i znacznego wzrostu gospodarczego w Polsce... my spodziewamy się czegoś zupełnie przeciwnego, więc trzymalibyśmy się z dala od rynku nieruchomości komercyjnych (tak, jak trzymamy się z dala od rynku mieszkaniowego ;) Koniec dygresji, wracamy do mieszkaniowych aspektów raportu NBP. W poprzedniej edycji pisano o tym, że w Warszawie ceny zaczynają już rosnąć. W tej edycji napisano z kolei, że ceny są stabilne, z wyjątkiem Warszawy... gdzie zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym, ceny lekko... spadły :) Taki to mieliśmy początek wzrostów w przedostatnim kwartale, zakończony, jak widać, już kwartał później. Przyjrzyjmy się więc temu, co nie jest wróżeniem z fusów. Na początek wykres, o którym pisał już Credit Slayer na swoim blogu: Wykres ten pokazuje... nie do końca wiadomo, co on pokazuje, ale widać, że to coś na wykresie rośnie ;) Niby jest to średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w poszczególnych miastach. Niestety nie wiemy, jak to jest liczone (czy w jakikolwiek sposób uwzględniane są mieszkania, które wystawiono na sprzedaż np. 3 lata temu i do tej pory nie zostało sprzedane?). Tak, czy inaczej, widać tu 2 ciekawe rzeczy. Po pierwsze, czas sprzedaży się coraz bardziej wydłuża i dotyczy to praktycznie wszystkich miast. W porównaniu do momentu, kiedy sprzedawało się wszystko praktycznie od razu (przełom 2006/2007) mamy teraz czasy sprzedaży nawet 5-krotnie dłuższe. Nie bardzo wiadomo, jakie to ma konkretnie przełożenie na cokolwiek, niemniej widać, że mieszkanie na rynku wtórnym jest teraz po prostu dużo trudniej sprzedać niż 8 lat temu (mimo historycznie niskich stóp procentowych!). Trochę to stoi w sprzeczności z doniesieniami deweloperów o znakomitej sprzedaży w drugiej połowie zeszłego roku oraz na początku aktualnego, a wszystko wynika z tego, o czym pisaliśmy już na blogu wielokrotnie - rynek wtórny wydaje się być dużo bardziej "zabetonowany" w swoich oczekiwaniach, przez co jego kosztem coraz większy udział uzyskuje rynek pierwotny (mamy dobrą sprzedaż deweloperów, ale sumaryczna sprzedaż na rynku pierwotnym i wtórnym nadal nie powala). Druga ciekawa rzecz to fakt, że na wykresie "góruje" Warszawa - to pokazuje coś, co można zobaczyć już po chwili przeglądania ogłoszeń - bardzo duża ich część to oferty absolutnie z kosmosu. Zupełnie, jakby ktoś nie zauważył, że cena typu 8 tys./m2 w starym bloku z wielkiej płyty jest, jakby nie było, trochę już niedzisiejsza. Chociaż trzeba przyznać, że oferty mieszkań kilku-kilkunastoletnich są czasem jeszcze bardziej przestrzelone (może to kwestia "posiadania" takiego mieszkania w kredycie frankowym?). Co by jednak nie mówić, czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie jest najdłuższy i to wcale nie jest dziwne - w końcu to jedyne miasto, w którym, patrząc po średnich cenach, "stare" mieszkanie jest znacząco droższe niż nowe. I to jest dla mnie totalna abstrakcja - rozumiem, że na Starym Mieście są tylko stare mieszkania i one trochę podbijają średnią, ale praktycznie wszędzie indziej są mieszkania i stare, i nowe. Ciekawe, jakie wartości musi osiągnąć powyższy wykres, aby sprzedający na rynku wtórnym zrozumieli, że czas dostosować ofertę do realiów, które (z ich punktu widzenia) będą się już tylko pogarszać (stopy procentowe, demografia, przyrost nowych zasobów mieszkaniowych). Podobne wnioski można wyciągnąć z kolejnego wykresu: Jak widać, Warszawa zdecydowanie wybija się ponad średnią na wykresie, pokazującym stosunek ceny ofertowej do transakcyjnej, osiągając aż 25% różnicy między tymi cenami. Nie znaczy to oczywiście, że każda transakcja różni się od wyjściowej ceny ofertowej o 1/5 - oznacza tylko tyle, że pośród ofert mamy sporą grupę takich, które nie mają żadnych szans na znalezienie nabywcy. Z takiej sytuacji zadowoleni są oczywiście deweloperzy - oferują korzystniejsze ceny, jakoś tam dopasowane do aktualnego popytu wspieranego niskimi stopami procentowymi. Sprzedawcy na rynku wtórnym w sporej części oczekują cudu, który nigdy nie nadejdzie. Im dłużej będą czekać, tym gorzej dla nich, bo z czasem ich mieszkanie będzie coraz tańsze (generując jednocześnie spore koszty utrzymania). Chociaż... skoro "analitycy" mówią, że w tym roku zanotujemy kilkuprocentowe wzrosty cen, to może jednak warto poczekać? ;) W raporcie NBP mamy fajne wykresy na temat cen - to jeden z nielicznych przypadków, który sięga (w nieco schowany sposób, ale jednak) do roku 2002: Na wykresie co prawda dane tylko od połowy 2006 roku, ale w legendzie czytamy, że wartość na wykresach w 2002 roku wynosiła 100. Jak widać, w Warszawie jest aktualnie "tylko" 2 razy drożej niż w 2002 roku. Czyli z pewnością... taniej już nie będzie ;) Co ciekawe, w innych miastach jest jeszcze drożej, bo średnia dla 9 największych miast to "jedyne" 220%. Niestety coś się chłopakom stało złego z wartościami uwzględniającymi inflację (CPI) i na wykresach ich nie widać. Jednak z naszych wcześniejszych wyliczeń wynika, że, uwzględniając inflację, aktualnie jest o jakieś 60% drożej niż w roku 2002. I to mimo tego, że tym czasie zbudowano domów/mieszkań. NBP standardowo pokazuje jakieś bzdury dotyczące zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym: Podstawowy błąd polega tu na tym, że udział 7 miast w wypłatach kredytów jest zdecydowanie zaniżony. Zgodnie z raportem AMRON (o którym za chwilę) na największe 7 miast przypada praktycznie dokładnie połowa wartości wszystkich udzielonych kredytów. Dodatkowo, nie bardzo wiadomo, skąd takie wartości w pierwszej kolumnie raportu NBP, skoro AMRON podaje wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych na poziomie około 20% wyższym. Przyjmując dane z AMRON, otrzymamy w czwartej kolumnie tabeli NBP wartość w okolicach 2800, a to powoduje, że udział zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym wyniesie już tylko 30%, co nam się wydaje dużo bardziej sensowną wartością. Tradycyjnie w raporcie NBP możemy zobaczyć, że inwestorzy giełdowi jakoś nadal nie mogą dostrzec świetlanej przyszłości przed deweloperami: Wyceny spółek na poziomie historycznych minimów w czasach, w których mieszkania podobno "idą jak woda", każą podchodzić do zapewnień o końcu kryzysu z dużą ostrożnością. Ostrożności powinien uczyć także wykres o stopach procentowych: Widać z niego, że bez kredytów w walutach obcych (które raczej już nigdy nie powrócą) ciężko będzie o utrzymanie niskiego oprocentowania przez dłuższy czas. Jak tylko stopy wrócą do swoich typowych poziomów (w Polsce oznacza to oprocentowanie rzędu 7%), pryśnie czar taniego kredytu oraz drogich mieszkań. Pamiętajmy, że przy wzroście oprocentowania w okolice 7% aktualna rata kredytu złotówkowego wzrośnie mniej więcej o 1/3 - można się domyślać, jaki to będzie miało wpływ na liczbę nowo udzielanych kredytów (która nawet teraz jest bardzo słaba) oraz na sytuację tych szczęśliwców, którzy rzutem na taśmę załapali się na kredyt z LTV100%. Tradycyjnie, w raporcie NBP mamy sporo wykresów o przeróżnych kosztach. Niewiele zmieniło się w kosztach budowy - nadal koszt zbudowania 5-kondygnacyjnego bloku z garażem podziemnym osiąga w porywach złotych za m2 mieszkania: Na tym wykresie widać też pewną oczywistość - koszt wybudowania identycznego bloku praktycznie w każdym mieście jest taki sam. Nawet w Warszawie, która zupełnie nie wiedzieć dlaczego uważana jest za miasto, w którym te same produkty są znacznie droższe niż gdzie indziej (bo tu się dużo zarabia ;) koszt zbudowania standardowego bloku jest wyższy maksymalnie o 10% niż w pozostałych miastach. Dlaczego więc deweloperzy nie sprzedają mieszkań po 4 tys. za m2, tylko chcą w okolicach 7 (w Warszawie), a wykres struktury ceny wygląda podobno tak? Hmm... pewnie bierze się to z faktu, że koszty ogólne (cokolwiek to jest) to jakieś 800 złotych na m2, ziemia na wykresie to złotych na m2 mieszkania (tymczasem średnia cena w Warszawie to okolice 600-700 złotych - dla bloku 5-piętrowego z pewnością znacznie mniej, bo takie budynki powstają praktycznie tylko na peryferiach). Projekt też jakiś taki drogi... 500 złotych za m2 za zaprojektowanie standardowego bloku z jednopoziomowym garażem? Mamy też ładnie dorysowany VAT (szkoda, że z raportu nie wynika, czy pozostałe składniki ceny to są warto netto, czy brutto - gdyby były brutto, to dorysowanie VATu dewelopera byłoby jawną manipulacją... ale jeśli są netto, to oznaczałoby chociażby, że średnia cena ziemi to już ponad zł za m2 mieszkania). Jakby nie było, trochę ten wykres dziwny (wersja tego samego wykresu z raportu z 2009 roku, w której zysk dewelopera wynosił 50%, zawsze bardziej nam się podoba, więc przytoczymy i ją dla przeciwwagi ;) Na koniec jeszcze 2 wykresy, z których niewiele wynika: Widzimy tu, że udział bezpośrednich kosztów budowy w cenie metra z reguły nie przekracza 40%. Widzimy także, że udział kosztów własnych dewelopera jest na podobnym poziomie - nie widzimy niestety, co to są te koszty własne. Pewnie zaliczają się do nich służbowe BMW X6... pytanie, czy są tu jakieś inne mechanizmy generowania kosztów, typu "usługi marketingowe", świadczone przez zagraniczne centrale polskich spółek ;) Jak widać, w raporcie NBP jest dużo ciekawych danych, ale niespecjalnie się one zmieniają z kwartału na kwartał. Dlatego teraz przyjrzymy się raportowi Reas na temat sprzedaży na rynku pierwotnym w 1 kwartale 2014, a później zobaczymy, co słychać na rynku kredytów mieszkaniowych (raport AMRON). Na początek tradycyjny wykres dotyczący mieszkań sprzedanych oraz wprowadzonych do sprzedaży w poszczególnych kwartałach: Nadal widać przewagę liczby mieszkań sprzedanych nad wprowadzonymi w ostatnim kwartale i zmniejszenie sumarycznej wielkości oferty (która wciąż jest na poziomie wyższym niż w czasach bumu mieszkaniowego ;) Ciekawe, że Poznań wyłamał się z trendu i w ciągu ostatniego kwartału wielkość oferty wzrosła aż o Zupełnie przeciwnie było w Trójmieście i w Łodzi, gdzie spadła odpowiednio o i - limity Mdm zrobiły swoje, bo nieprzypadkowo sprzedaż szła dobrze szczególnie tam, gdzie limity są powyżej średniej ceny ofertowej. W takim na przykład Gdańsku sprzedano w ramach Mdm prawie 400 mieszkań w 1 kwartale, kiedy standardowo sprzedaje się ich około 1000 - podatnicy powinni być z siebie dumni, że wsparli zakup co trzeciego mieszkania deweloperskiego w tym mieście ;) Ogólnie rzecz biorąc, chłopaki deweloperzy mocno przyspieszyli: "W całej Polsce w pierwszym kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 15,2 tys. mieszkań, czyli o 62,6% więcej, niż w analogicznym okresie 2013 roku, a także uzyskali w tym samym okresie pozwolenia na budowę 17 850 mieszkań (o 48,3% więcej niż rok wcześniej)." Jak widać, trzeba szybko budować, póki stopy są nisko i wymagany wkład własny niezbyt wysoki... do tego ostatnie roczniki wyżu demograficznego przekraczają 30-tkę, więc później będzie już tylko trudniej. Z ciekawostek jest w raporcie Reas takie stwierdzenie: "Pomimo tego, że od wejścia w życie ustawy minęło już prawie dwa lata, mieszkania wprowadzone do sprzedaży w I kwartale 2014 roku, nadal w ponad połowie są oferowane bez zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego. Według informacji z firm deweloperskich są to albo kolejne etapy już wcześniej realizowanych przedsięwzięć, albo też nowe inwestycje, w przypadku których deweloperzy spełnili przed 29 kwietnia formalny wymóg ogłoszenia sprzedaży. W sumie w łącznej liczbie lokali dostępnych na koniec marca w analizowanych miastach, tylko około 28% oferowanych jest z rachunkami powierniczymi." Widać tu kolejną porażkę ustawodawcy. Po dwóch latach od wprowadzenia zabezpieczeń dla klientów (które i tak praktycznie przed niczym nie zabezpieczają), zaledwie nieco ponad 1/4 oferty spełnia wymagania ustawy. Pozostałe 3/4 nie spełnia i jest to całkowicie zgodne z prawem. Brawa dla rządu i parlamentu za prowadzenie skutecznej polityki! ;) Z raportu Reas dowiadujemy się także, że mamy za sobą kolejny kwartał super sprzedaży deweloperów - w 6 największych polskich miastach chłopaki "upłynnili" nieco ponad 11 tys. sztuk towaru. Fajnie. Jednak, jak zawsze, będziemy się trochę czepiać. Po pierwsze - w ramach tej super sprzedaży mamy mieszkania w Mdm (których nie było w poprzednim kwartale). Stanowiły one mniej więcej 15% całej puli- bez tych mieszkań wynik deweloperów byłby już zauważalnie gorszy niż w końcówce 2013 roku. Po drugie, w poprzedniej edycji raportu padło takie oto stwierdzenie: "Trzeba jednak podkreślić, że w statystykach REAS do puli lokali sprzedanych zaliczane są także płatne rezerwacje, w wyniku których mieszkania nie są dostępne dla innych nabywców." W tej edycji takiego stwierdzenia nie ma - nie wiadomo, czy oznacza to, że teraz do sprzedaży płatne rezerwacje się już nie liczą, czy może nadal się liczą, a jedynie wyjaśnienie po prostu zniknęło z tekstu. Co gorsza, nie wiadomo, czy mieszkania objęte płatną rezerwacją w ostatnim kwartale 2013 zostały zaliczone do sprzedaży w 1 kwartale 2014 (jak się domyślam, od rezerwacji do sprzedaży mijają raczej mniej niż 3 miesiące). Napisałem nawet do Reas w tej sprawie - niestety nie uzyskałem żadnej odpowiedzi, więc nadal nie wiemy, co właściwie wg Reas oznacza określenie "mieszkanie sprzedane" (a kiedyś myślałem, że to jest proste - ktoś kupuje, ktoś inny sprzedaje i to jest sprzedaż - jak widać, dziś czasy są bardziej skomplikowane ;) Nie tylko w Reas mogliśmy poczytać o rewelacyjnej sprzedaży deweloperów. Pojawiły się nawet ładne tabelki, porównujące wyniki do pierwszego kwartału 2013: Robi wrażenie, nieprawdaż? Wzrosty w niektórych przypadkach o ponad 100% - widać, że deweloperzy są na fali ;) Trochę się już tym tematem zajmowaliśmy we wpisie: I tym razem także mamy własną wersję powyższej tabeli: Tu już sprawa wygląda nieco gorzej. Nie wydaje się sensownym porównywanie ze sobą kwartałów, w których stopy procentowo były znacząco inne (1q2013 i 1q2014). Wielokrotnie powtarzaliśmy, ze rynkiem rządzi kredyt, dlatego naszym zdaniem, lepiej porównywać okresy, w których warunki kredytowe są bardzo zbliżone (poza tym, to nam lepiej pasuje do tezy ;) Porównując miniony kwartał z ostatnim kwartałem 2014 widać, że niektórym deweloperom sprzedaż wzrosła (nawet znacznie), a innym spadła (też znacznie). Dodatkowo, przyglądając się nieco bardziej szczegółowo konkretnym firmom, nasz niepokój o sukcesy sprzedażowe rośnie jeszcze bardziej. Aktualny lider pod względem sprzedaży (Robyg) odnotował kolejny rekord, ale... ten deweloper dużo buduje w Gdańsku, gdzie Mdm generuje sporą sprzedaż, a dane kwietniowe na temat znacznego spadku liczby wniosków sugerują, że ta dobra passa może się niedługo skończyć. Za to przypadek Marvipolu jest jeszcze ciekawszy. Wzrosty sprzedażowe firmy wynikają z wprowadzenia do oferty największej inwestycji w jej historii - Central Park Ursynów (nie będziemy się nad nią pastwić i zastanawiać, gdzie jest ten park, no i skąd to "central"). W każdym razie... w ciągu 20 dni od premiery (11 stycznia tego roku) sprzedano 61 lokali. W ciągu 3 miesięcy było ich już 171. Całkiem nieźle. Zwłaszcza, jak na inwestycję, dla której kontrakt na budowę podpisano 17 stycznia ;) A termin oddania to już... 7 grudnia 2015. To musi być naprawdę okazja, skoro tylu ludzi rzuciło się na coś, co 28 marca wyglądało tak: A myślałem, że kupowanie kota w worku... znaczy dziury w ziemi mamy już dawno za sobą ;) Chociaż z drugiej strony, może nawet sami się skusimy na tę inwestycję? ;) Nie wiem, czy gdziekolwiek indziej bylibyśmy w stanie znaleźć taki rozkład: Masakra :) Wracając do raportu Reas... jest tam jeszcze podsumowanie: "Zmniejszenie kolejny raz wielkości oferty przy wysokiej sprzedaży zaowocowało wyraźnym skróceniem okresu wyprzedaży bieżącej oferty (...) Trzeba przypomnieć, że w zasadzie każda wartość bliska 5 kwartałom sygnalizuje moment optymalnej wielkości oferty w relacji do sprzedaży. Jeśli zatem nowa podaż nie zacznie wyraźnie rosnąć, rynek wejdzie w fazę trwałej nadwyżki popytu nad podażą, a to powinno zaowocować wzrostem cen." Gdzieś już to czytaliśmy (chyba nie raz ;) Sprzedaż nadal będzie super (mimo że mamy co do tego wątpliwości), a podaż nie będzie rosła (tymczasem sam Reas w tym samym raporcie pisze o silnych wzrostach liczby rozpoczynanych budów/uzyskanych pozwoleń). No i ceny wzrosną... jak zawsze :) "Wzrost cen - w miastach o dużym udziale oferty spełniającej wymogi MdM - będzie zapewne nieco hamowany przez limity cenowe, ale w przypadku pozostałych miast może osiągnąć kilkuprocentowe wartości w skali roku." Że co? Tam, gdzie dużo mieszkań łapie się w Mdm wzrosty będą hamowane? Dużo mieszkań w limicie, czyli limit wyższy niż bardzo wiele ofert... to chyba znaczy, że ceny tych ofert powinny szybko rosnąć do limitów, nie? :) Chyba że dopiero potem wzrost ten ma być hamowany ;) W pozostałych miastach, gdzie limity są niższe niż ceny, wzrost będzie kilkuprocentowy... dlaczego? :) Po to, żeby ceny były jeszcze dalej od limitów? Hello!? "Niskie stopy procentowe w połączeniu ze wzrostem optymizmu nabywców spowodowanym poprawą sytuacji gospodarczej, a także obawami związanymi z możliwym wzrostem cen powinny sprzyjać utrzymaniu sprzedaży na dobrym poziomie, choć zapewne wysoki poziom z pierwszego kwartału będzie trudny do utrzymania we wszystkich kolejnych kwartałach. Podsumowując, ocena perspektyw dla rynku deweloperskiego płynąca z zachowań uczestników rynku oraz prognoz makroekonomicznych jest pozytywna." Niskie stopy, które pewnie już w tym roku zaczną rosnąć i ten "magiczny" optymizm nabywców... ech Marek W. z najlepszych lat nie powstydziłby się takiego rozumowania. No i obawa przed wzrostem cen (kto nie kupi, przegra życie ;) z pewnością popchnie wielu "bezdomnych" do "kupna" mieszkania... najpewniej na kredyt (bo kto nie musi brać kredytu, ten pewnie już mieszkanie ma). A liczba udzielanych kredytów jakoś tak dziwnie, systematycznie spada. Ocena dla rynku deweloperskiego jest pozytywna... to zupełnie jak nasza - kiedy ceny spadną, to będzie dla (prawie) wszystkich lepiej. Czyż to nie jest pozytywna perspektywa? ;) Na koniec zostawiliśmy sobie raport AMRON, bo on zawiera najwięcej ciekawych danych. Ale zaczniemy od tradycyjnego pastwienia się nad komentarzem ze wstępu do raportu. Czytamy w nim tak: Wytłumaczeniem faktu, że liczba kredytów spada, a deweloperzy notują dobrą sprzedaż jest niby fakt, że znacząca część transakcji odbywa się bez udziału kredytu. A my mamy inne wytłumaczenie - deweloperzy notują (jeszcze) dobrą sprzedaż kosztem rynku wtórnego, który nie potrafi się dopasować do zachodzących zmian (spadki cen). Widać to chociażby po ciągle rosnącym czasie, potrzebnym do sprzedania mieszkania (omawialiśmy stosowny wykres z raportu NBP). W 2012 roku banki udzieliły niespełna 217 tys. kredytów mieszkaniowych, tymczasem liczba wszystkich transakcji na rynku nieruchomości wyniosła wg GUS nieco ponad 320 tys. (nowszych danych nie ma). Jednak dane raportowane przez GUS obejmują nie tylko kupno mieszkań, ale także nieruchomości zabudowanych (pewnie w większości to dom+działka) oraz nieruchomości gruntowych (sama działka, niekoniecznie budowlana). Ponieważ tylko tych ostatnich było ponad 140 tys., to nie rozumiem, skąd miałby wynikać wniosek o dużej liczbie transakcji bez udziału kredytu, skoro liczba transakcji na rynku mieszkań/domów była niższa niż liczba udzielonych kredytów (mimo że chodzi tu o rok 2012, to w ciągu kolejnego niewiele się pewnie w tym temacie zmieniło). Dane o liczbie transakcji gotówkowych to chyba nie jest jakaś tajemnica... ale nigdzie ich znaleźć nie można. Na podstawie raportów NBP oraz AMRON można tylko oszacować, że najwyżej 30% transakcji na rynku pierwotnym to transakcje gotówkowe (chociaż NBP, na podstawie takich samych danych, wychodzi dwa razy więcej ;) Pamiętajmy też, że część (pewnie bardzo duża) tych transakcji "gotówkowych" to zamiana aktualnie posiadanego mieszkania na większe (taki manewr jest całkiem opłacalny w obecnych czasach, bo cena m2 mieszkania dużego jest zauważalnie niższa niż małego). Nikt nie przedstawił nigdy żadnych danych o liczbie transakcji gotówkowych, a ciągle, jak mantrę, powtarzane są brednie, że klienci wyciągnęli po pół miliona ze skarpety i kupili za to trochę krzywo posklejanych cegieł. A to, że w Polsce mieszkania kupują Ukraińcy... nawet nie wiadomo, czy warto to komentować. Polaków na mieszkania nie stać, a ma być stać Ukraińców, dla których dochód na mieszkańca jest 4 razy niższy niż w Polsce? Polskie mieszkania mieli już wykupić kibice na Euro2012, teraz mają to robić Ukraińcy - ciekawe, kto będzie następny (a tak swoją drogą, to zakup polskiego mieszkania przez obywatela spoza UE to chyba nie jest najprostsza sprawa ;) Mieszkanie jako bezpieczna i rentowna inwestycja dla pieniędzy ze skarpety... masakra :) Jaka bezpieczna, skoro mieszkania będą tanieć przez najbliższe kilkadziesiąt lat? I jaka rentowna, skoro realnie policzony zysk z wynajmu to w porywach 3% (zakładając, że cena mieszkania nie spadnie i że nie będzie żadnych problemów z lokatorami)? Na dalszy spadek cen nie ma co liczyć... a my jednak liczymy (z bardzo wielu względów, o których napisano na tym blogu już pewnie setki stron i nie widzimy za bardzo powodów, dla których ceny miałyby rosnąć). Co do mieszkania jako zabezpieczenia na emeryturze, to... w momencie, w którym klienci na taki biznes przejdą na emeryturę, Polaków będzie już tak mało, a mieszkań tak dużo, że zamiast dochodów mieszkanie może stanowić jedynie koszt. Mieszkanie to fajna sprawa, jeśli chodzi o majątek, ale nie w kraju, który wymiera i w którym niedługo będzie tak mało młodych ludzi, że nie będzie komu takiego mieszkania wynająć. Tak... teraz jest słabo, ale już za chwilę na pewno będzie lepiej. Zwłaszcza, jak znikną echa wniosków kredytowych z LTV100%, składanych na ostatni moment w końcówce zeszłego roku (o czym dalej). Jak stopy procentowe zaczną rosnąć oraz wzrośnie wymagany wkład własny do 20%, to na pewno kredytów będzie więcej ;) Tak, z pewnością tak będzie :) W dalszej części raportu nie ma już takich dziwnych wniosków, więc wreszcie można przyjrzeć się obiektywnym danym. Na początek ceny: Wykres bardzo podobny do tego, który widzieliśmy w raporcie NBP, ale tym razem mamy słupki także sprzed 2006 roku. Widzimy, że aktualnie (uwzględniając inflację) jest mniej więcej o połowę drożej niż w 2004 roku (w 2002 roku było jeszcze trochę taniej). To każe sądzić, że ceny już na pewno nie spadną ;) Tak napisał pan Furga z ZBP, więc na pewno tak będzie ;) Cena do dochodów też nie nastraja optymistycznie, jeśli ktoś chciałby, żeby ceny rosły: mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (brawa, że są tu chociaż wartości netto) to wynik bardzo słaby (mniej więcej dwukrotnie zbyt niski). Zauważmy także, że ceny w tak krótkim okresie czasu, jaki widzimy na wykresie, praktycznie nie mają związku z wynagrodzeniem - pensje ciągle rosną (w końcu mamy system inflacyjny, w którym mogą tylko rosnąć), a ceny mieszkań raz rosną, raz spadają. Wszak na tym rynku w krótkim czasie rządzi kredyt - dopiero po dłuższym czasie, kiedy luka podażowa może zostać wypełniona, sytuacja się stabilizuje (relacja cena metra/średni dochód osiąga sensowne wartości). Historia polskiego rynku mieszkaniowego jest na razie zbyt krótka, żebyśmy takiego zjawiska doświadczyli. Kolejny wykres to standardowa liczba czynnych umów kredytowych: Tu chyba jeszcze większy dramat niż w liczbie nowo udzielonych kredytów - przyrost o w ciągu jednego kwartału jest wręcz podejrzany (może to błąd na wykresie i miało być Tak, czy inaczej, widać, że w czasach bumu, kiedy ceny rosły i sprzedawało się wszystko, liczba umów rosła w tempie prawie 200 tys. rocznie. W 2013 było to niecałe 90 tys., a rok 2014 zapowiada się jeszcze gorzej (mimo najniższych w historii stóp procentowych). Czyżby już nie miał kto brać kredytów? Starsi nie muszą, bo mają mieszkania z czasów PRL, a młodsi albo kredyt już mają, albo... wyjechali do UK/Irlandii. No i wyż demograficzny się kończy. Także cała nadzieja w tych mitycznych Ukraińcach, jak już im pan Akesander K. wraz ze swoją spółką gazową zapewni dobrobyt taki, jaki zapewnił w Polsce ;) Jak widać, całkowity stan zadłużenia też niespecjalnie chce rosnąć (i bardzo dobrze). Na tym wykresie silny przyrost występował aż do roku 2011, jednak spora jego część z lat 2009-2011 to "zasługa" biednych kredytobiorców frankowych (wzrost stanu zadłużenia nie wynikał z nowo udzielanych kredytów tylko z wzrostu wysokości starych kredytów). I w końcu przechodzimy do rzeczy najważniejszych w ostatniej edycji raportu. Widzimy, że liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych na początku roku jest niska (zwłaszcza w porównaniu z poprzednim kwartałem). Niecałe 42 tys. kredytów to tylko minimalnie więcej niż w 1 kwartale 2013 roku, kiedy stopy procentowe były dużo wyżej (~ Wtedy co prawda mieliśmy jeszcze spory udział Rns (okolice 20%), tym razem mamy Mdm (10%). Jakby nie było, przy historycznie niskich stopach procentowych wynik jest bardzo słaby. Dalej mamy strukturę udzielonych kredytów względem LTV: Mamy tu spadek udziału kredytów z LTV > 80% o pkt procentowego. Jednak te dane mogą jeszcze nie w pełni oddawać skutki wprowadzenia rekomendacji SIII, ponieważ niektóre banki przyjmowały wnioski o kredyt z LTV100% nawet do 31 grudnia zeszłego roku. Co za tym idzie, część z kredytów udzielonych w 1 kwartale 2014 to kredyty z LTV100%. Jak duża jest to część, przekonamy się dopiero w przyszłym kwartale - wtedy właśnie okaże się, czy rekomendacja spowoduje prawdziwą zapaść na rynku kredytowym i czy deweloperzy nadal będą notować taką dobrą passę ;) W długości okresu kredytowania zmienia się niewiele, chociaż nieznaczny spadek udziału grupy 25-35 lat też najpewniej wynika z zapisów rekomendacji SIII, która zabrania udzielania kredytów na okres dłuższy niż 35 lat (tymczasem w 1 kwartale 2014 takie kredyty jeszcze były udzielane - pewnie z takich samych względów, jak kredyty z LTV100%). Tradycyjnie ZBP w swoim raporcie raczy nas oprocentowaniem/marżą modelowego kredytu, pisząc jednocześnie, że średnie oprocentowanie nowo udzielonych kredytów wyniosło 1 kwartale 2014 roku - dlaczego więc modelowy kredyt nie jest właśnie takim, średnim kredytem, tylko jest kredytem dużo niżej oprocentowanym? Czyżby to przeszkadzało w teorii, że kredyty są teraz "tanie"? W raporcie AMRON mamy także wzmiankę o Mdm i bardzo fajny wykres, pokazujący dlaczego najwięcej (procentowo) mieszkań w Mdm sprzedaje się w Gdańsku oraz Łodzi. Prawie wszystkie transakcje w Łodzi oraz 2/3 transakcji w Gdańsku jest poniżej limitu Mdm, natomiast w Krakowie tylko 1 na 14 transakcji jest w ramach limitu. Paradoksalnie nie wynika z tego, że limity są ustawione jakoś tak zupełnie bez sensu - wynika raczej to, gdzie aktualnie mieszkania są najbardziej przeszacowanie. W raporcie mamy też trochę informacji o tym, że deweloperzy mocno przyspieszyli z budową (co im się zaczęło już w poprzednim roku) i jednak nie zajmą się handlem pietruszką po to tylko, żeby zrobić ludziom na złość i żeby ceny wzrosły po ograniczeniu podaży. Dalej mamy także tradycyjną tabelę ze średnimi całkowitymi cenami w poszczególnych miastach. I tu też widać, gdzie ceny są najbardziej zawyżone, bo jakoś niespecjalnie widzę fundamentalny powód, żeby średnia cena mieszkania w Warszawie była o połowę wyższa niż we Wrocławiu (mimo że we Wrocławiu nigdy nie byłem ;) Na koniec mamy jeszcze komentarz do raportu jednego z naszych ulubieńców, prof. Łaszka: "Sytuacja jest wręcz idealna. Nie udzielamy już kredytów frankowych, zadłużenie w walutach spada, a tym samym spada ryzyko gwałtownego szoku i problemów z tymi portfelami. Nadwyżka mieszkań z poprzedniego cyklu wyprzedana, bank centralny mocno wspiera popyt, w tym mieszkaniowy, niskimi stopami, ceny nowych mieszkań są coraz bardziej dostępne, a ich produkcja bardzo opłacalna, produkcja kredytów też, a na dodatek ludzie chcą to wszystko kupować. Sektor wspiera też sytuacja za wschodnią granicą, jak wieść gminna niesie wzrastają zakupy mieszkań dokonywane przez naszych wschodnich sąsiadów. Nic więc dziwnego, że deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje, efektywna produkcja kredytów (liczona ich faktycznymi wypłatami, czyli przyrostem stanu zadłużenia skorygowanym o spłaty) lekko rośnie, rośnie też sprzedaż mieszkań (zarówno kupowanych na kredyt, jak też za gotówkę). Deweloperzy elastycznie dopasowali strukturę oferty do potrzeb rynkowych, zwiększając udział mieszkań mniejszych. W następnej fazie cyklu, jak wszystko pójdzie dobrze, klienci pewnie zaczną też pytać o mieszkania większe, ale na razie wszystko gra. Obyśmy tylko nie chcieli za dużo i nie zaczęli wszystkiego za bardzo poprawiać." Sytuacja jest idealna... już sam wstęp sugeruje jakąś ściemę ;) Czy ryzyko kredytów frankowych się zmniejsza? No nie wiem... ono nie jest duże, dopóki Szwajcarzy trzymają stopy w okolicach zera - kiedy je podniosą, te 150mld kredytów frankowych może bez problemu położyć nasz system bankowy. To byłby gwóźdź do trumny polskiego grajdołu... i realna szansa dla JKM na wprowadzenie zmian :) Nadwyżka mieszkań z poprzedniego cyklu wyprzedana? To czemu ciągle można kupić mieszkania z 2008, czy 2009 roku? :) Bank centralny mocno wspiera popyt niskimi stopami... no wspiera, ale czy to dobrze? W Hiszpanii też wspierał. I w Irlandii. Aaa... i w USA (a potem był kryzys na rynku subprime). Gdyby tak jeszcze wspierał na stały procent, to pół biedy - ale wspiera na zmienny. Jak zmienny się zmieni, to co będzie, profesorze? Przecież Pan wie, co będzie. Ceny nowych mieszkań są coraz bardziej dostępne... hmm... ceny nie rosną, a wg GUS Polacy coraz więcej zarabiają - jeśli to ostatnie jest rzeczywiście prawdą, to może i są coraz bardziej dostępne. Ale za średnią pensję to o wiele za mało - w tym tempie mieszkanie dla przeciętnego Polaka nigdy nie będzie dostępne. Chyba że wyjedzie do UK/Irlandii, jak 2mln jego rodaków. Produkcja mieszkań jest bardzo opłacalna... my w to nie wątpiliśmy nigdy, ale na wykresach w raporcie NBP jakoś tego nie widać. Ba! Deweloperzy w Łodzi (wg wykresu) to praktycznie organizacje dobroczynne, bo pracują właściwie bez zysku. Produkcja kredytów też jest opłacalna... a co to jest produkcja kredytów? Od kiedy kredyty się produkuje? Ja myślałem zawsze, że stworzenie wirtualnego, liczbowego zapisu w komputerze i wydrukowanie paru kartek papieru trudno nazwać produkcją. Prędzej nazwałbym to... oszustwem :) Ludzie chcą to wszystko kupować... tak, na pewno chcą kupować te cuda produkowane przez deweloperów, gdzie optymalizacja generowania PUM na powierzchni działki czasem wręcz budzi podziw. Ludzie chcą kupować te świetne mieszkania, w których niekiedy żadna para ścian nie tworzy kąta prostego :) I to słowo "kupować"... powinno być raczej "pożyczać". Ludzie chcieliby kupować w normalnych cenach - w cenach, które są teraz, znakomita większość może tylko mieszkanie "pożyczyć". Wieść gminna niesie, że Ukraińcy kupują... nie wiem, w jakiej gminie mieszka profesor, ale w naszej na ten temat panuje zupełna cisza. Chętnie zobaczę te statystki, ilu Ukraińców kupiło ostatnio mieszkania w Polsce. Pięciu? Nic dziwnego, że deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje - no nic dziwnego, w końcu taki ich zawód. My rozpoczynamy nowe artykuły... kto miałby być tym zaskoczony? :) Deweloperzy elastycznie dostosowali strukturę oferty do potrzeb rynkowych - masakra :) Jak ludzie przestali kupować (pożyczać), bo skończyły się kredyty we frankach na 130%, to deweloperzy... zaczęli zmniejszać mieszkania. Kiedyś 2 pokoje to było minimalnie 50m2, 3 pokoje to 65+ m2. Teraz 2 pokoje mogą być już na 35m2, a 3 na 50. To się nazywa elastyczne dostosowanie struktury oferty do potrzeb :) Kiedyś ludzie potrzebowali przestrzeni, teraz nie potrzebują... jak można pisać takie bzdury? Ludzie już nie mogą pożyczyć tyle co kiedyś, więc teraz im się sprzedaje taniej - ale nie taniej od metra (bo deweloper ze swojego zarobku zrezygnować nie chce), tylko sprzedaje im się mniej metrów i wmawia, że 40m2 to właściwie tyle samo co 50, skoro i tu są 2 pokoje (pokoiki) i tu. A że teraz nie ma kuchni (a kiedyś czasem była), to drobiazg - w końcu nowoczesny młody człowiek nie gotuje w domu, tylko chodzi na sushi i płaci za to kartą kredytową. W następnej fazie cyklu klienci zaczną pytać o większe mieszkania - a ta następna faza cyklu to kiedy będzie? I, jak rozumiem, to będzie faza wzrostowa? I czym ten wzrost będzie spowodowany? Wzrostem stóp? Wzrostem wymaganego wkładu własnego? Końcem wyżu demograficznego? A może rząd przejmie resztę naszych emerytur i zafunduje deweloperom/bankom kolejny program pomocowy? Ale się rozpisałem... chyba czas powoli kończyć, bo do końca nie dotrwają nawet najbardziej zagorzali sympatycy tego bloga ;) W dzisiejszym wpisie rzuciliśmy okiem na najważniejsze raporty na temat polskiego rynku mieszkaniowego. Wynika z nich kilka ciekawych rzeczy - deweloperzy, wspierani przez Mdm, nadal sprzedają sporo, chociaż szumne, medialne "wzrosty" to raczej zabieg statystyczny niż prawdziwy sukces. Do tego Reas, który się tym zajmuje, nie odpowiedział na pytanie, jak właściwie tę sprzedaż oblicza i czy przypadkiem pewnej puli mieszkań nie liczy dwukrotnie. Jakby nie było, nadal nie mamy jasnej odpowiedzi, czy rekomendacja SIII mocno wpłynęła na rynek mieszkaniowy, bo w minionym kwartale mieliśmy jeszcze kredyty z LTV100%, a niestety nie wiemy, ile ich dokładnie było. Wszystko okaże się więc w kolejnym kwartale - wtedy kredytów z LTV100% na pewno już w statystyce nie będzie, a dodatkowo, kwietniowe dane na temat Mdm każą sądzić, że także (pozytywny) wpływ tego programu na sprzedaż deweloperów może się znacząco zmniejszyć. Jedno wiemy na pewno - rynek wtórny z kwartału na kwartał leży coraz bardziej, a sprzedawcy sami sobie strzelają w kolano, utrzymując ceny z kosmosu. Choć najstarsze bloki z wielkiej płyty stoją na jeleniogórskich osiedlach od ponad 40 lat, już są obawy, czy nie trzeba będzie blokowisk wyburzać. Admistratorzy uspokajają, że nie jest tak źle. Konstruktorzy są mniejszymi dotąd poważniejszych awarii w Jeleniej Górze nie było. Widoczne zagrożenie w postaci pęknięć na blokach przy ulicy Ptasiej pojawiło się kilka lat temu. Ale usterki zaklejono specjalną masą. Stwierdzono, że nie zagrażały konstrukcji nośnej dwóch wieżowców przy ulicy Działkowicza na Zabobrzu twierdzą z kolei, że przy bardzo silnych wiatrach bloki się chwieją. Faktem jest, że zostały postawione na podmokłym gruncie.– Bloki są systematycznie remontowane i konserwowane. Żaden nie wymaga kapitalnego remontu – usłyszeliśmy w Jeleniogórskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, największego administratora blokowisk w stolicy Karkonoszy. – A tego nie można powiedzieć o starszych domach i kamienicach budowanych tradycyjną technologią. W przypadku wielkiej płyty obowiązkowe kontrole nie pozwalają wyrokować o stanie budynku. Główne elementy konstrukcyjne, szczególnie ich złącza, są zakryte i nie ma do nich dostępu. Można ocenić klatkę schodową, dach, szyby lub niepokojem na stan budynków patrzą osoby, które je budowały, lub widziały, jak powstają. – Metalowe łączenia między płytami korodują, a nie sposób ich wymienić, bo blok mógłby się rozsypać – alarmuje architekt Piotr Wołkowski. – Nie bez powodu w Niemczech takie bloki są wyburzane. Po pierwsze, brakuje chętnych na zamieszkanie tam, a po drugie – możliwość katastrofy budowlanej jest też brana pod uwagę – na razie nie przewiduje żadnych kroków w tym kierunku, ponieważ nie ma na to pieniędzy. Ale specjaliści podkreślają, że to tylko kwestia kilku, kilkunastu lat. Ze względu na bezpieczeństwo użytkowników będzie należało wyłączać budynki z eksploatacji, a mieszkańców przekwaterowywać do mieszkań zastępczych. Ogromną zaletą żelbetu jest to, że wykonane z niego elementy konstrukcyjne mogą tworzyć jednolitą całość, czyli monolit. Nie da się tego osiągnąć na przykład przy budowie domu z drewna czy stali. Ale nawet laik zdaje sobie sprawę, że nie da się zabetonować za jednym razem całej żelbetowej konstrukcji domu – do fundamentów, przez słupy, stropy i schody, aż po wieńce dachowe. Zrozumiałe jest, że nawet jeśli żelbetowa konstrukcja domu została zaprojektowana jako całość, jej wykonywanie musi przebiegać etapami, wraz ze wznoszeniem bryły budynku. Miejsca, w których celowo zakończono betonowanie – połączonych ze sobą wspólnym zbrojeniem – elementów, nazywane są przerwami roboczymi. Najlepiej, jeśli są one zaplanowane, a nie wypadają przypadkowo (bo akurat skończył się beton przywieziony dzisiaj na budowę lub zrobił się już wieczór). Ważne też, żeby nie wygładzać betonu w miejscu, w którym będzie się on łączył z nowym, lecz pozostawić go w miarę nierównym i chropowatym (Fot. 1). Dobrze też, jeśli z jego powierzchni będą wystawać ziarna kruszywa, które zazębią się później z nowo ułożonym betonem. Osoby szczególnie staranne mogą też, bezpośrednio przed ułożeniem nowej mieszanki betonowej, powlec powierzchnię „starego” betonu warstwą zaczynu cementowego. Betonowanie po przerwie Jeśli przerwa w betonowaniu trwała na przykład trzy dni lub dłużej, to powierzchnię wcześniej ułożonego betonu trzeba odpowiednio przygotować do łączenia ze świeżą mieszanką. W tym celu należy z miejsca styku usunąć luźne ziarna kruszywa oraz białawą warstewkę mleczka cementowego, która znacznie zmniejsza przyczepność świeżego betonu. Można to zrobić za pomocą przecinaka i młotka lub szlifierki kątowej. Oczywiście po tych zabiegach należy – przed kontynuowaniem betonowania – dokładnie oczyścić i odpylić powierzchnię styku, a następnie starannie ją nawilżyć, by „stary” beton nie odciągał wody z nowego. Gdy przerwa w betonowaniu jest krótsza i trwa – w zależności od pogody – od 6 do 12 godzin, to warstewkę świeżo stwardniałego mleczka da się zazwyczaj usunąć z powierzchni „starego” betonu za pomocą twardej szczotki drucianej. Dla lepszego połączenia nowego fragmentu konstrukcji z wykonanym wcześniej, dobrze jest też – w kilka godzin po zakończeniu pierwszego etapu betonowania – miejsce przerwy roboczej porysować za pomocą jakiegoś ostrego narzędzia. Inaczej należy postępować, gdy kolejny etap betonowania następuje po krótkiej, nie przekraczającej 2-3 godzin przerwie. Miejsca styku nowego betonu ze „starym” nie należy wtedy specjalnie przygotowywać, a raczej zadbać o to, by podczas tych prac nie uszkodzić powierzchni tego ułożonego wcześniej, w którym cement nie zdążył jeszcze do końca związać. Dlatego pierwszą warstwę świeżej mieszanki betonowej należy w miejscu przerwy roboczej układać ostrożnie i zagęszczać delikatnie. Uwaga! Na nic zdadzą się te wszystkie zabiegi, jeśli do zrobienia zarówno starego, jak i nowego betonu nie użyliśmy pewnego cementu z cementowni. Ten, przygotowany z pseudocementu, nazywanego mieszanką cementowo-popiołową, nie gwarantuje odpowiedniej wytrzymałości i trwałości zrobionym z niego konstrukcjom. Tym bardziej więc nie sprawdzi się w takich miejscach szczególnych jak przerwy robocze i nie zapewni dobrego połączenia starego betonu z nowym – w niektórych elementach konstrukcyjnych może to nawet powodować obniżenie ich nośności. Miejsca przerw roboczych Gdy konstrukcje żelbetowe są bardziej skomplikowane, to przerwy robocze powinny być zaznaczone w projekcie konstrukcyjnym. W domach jednorodzinnych – zwłaszcza przy zastosowaniu typowych rozwiązań – miejsca, w których można przerwać betonowanie elementów konstrukcyjnych, wybierane są zwykle intuicyjnie, choć nie bez znaczenia są tutaj także wiedza i doświadczenie wykonawcy. Takim pierwszym miejscem przerwy roboczej są ławy fundamentowe, gdy ściany na nich będą wykonane w deskowaniu jako monolityczne (Fot. 2). Podczas betonowania ław górną powierzchnię odsadzek, czyli ich poszerzenia poza obrys ścian fundamentowych, wykańcza się na gładko, co ułatwi ich późniejsze izolowanie przed wilgocią. Natomiast w środku – tam, gdzie ławy zostaną zbrojeniem połączone ze ścianami fundamentowymi – pozostawia się beton o nierównej, chropowatej powierzchni. Jeśli w ścianach parteru zaprojektowano słupy żelbetowe, na przykład ze względu na spotykające się w narożu okna, to ich zbrojenie kotwi się w ścianach fundamentowych (Fot. 3), a je same betonuje później, robiąc przerwę roboczą na poziomie wierzchu fundamentów. Ze względu na wystające z fundamentu pręty zbrojeniowe, nie da się w tym miejscu ułożyć poziomej izolacji przeciwwilgociowej z papy asfaltowej. Można ją jedynie wykonać ze specjalnych preparatów – elastycznych mas uszczelniających. Jeśli nad parterem zaprojektowano strop gęstożebrowy, to słup narożny betonuje się zwykle razem z belkami nadprożowymi do poziomu wieńca (Fot. 4), robiąc w tym miejscu przerwę roboczą, a po stwardnieniu betonu układa się na nadprożach stopki częściowo prefabrykowanych belek stropowych. Ponieważ grubość wieńca stropowego i wysokość nadproży są zazwyczaj podobne, to styk betonu wypada mniej więcej w połowie belki powstałej z ich połączenia, co jest korzystne z konstrukcyjnego punktu widzenia (pod obciążeniem tam właśnie są najmniejsze naprężenia). By zachować ciągłość tego połączenia, gwarantującego współpracę stropu i nadproża, zbrojenie wieńca obwodowego jest w tym miejscu połączone strzemionami ze zbrojeniem belek nad oknami. Zasadę tę na najlepiej ilustruje dwuetapowo betonowana belka klatki schodowej (Fot. 5), komunikacyjnie łączącej parter i piętro. Dzięki temu, że belka ta została najpierw zabetonowana do połowy swojej wysokości, można na jej dolnej części ułożyć nie tylko częściowo prefabrykowane belki stropowe, ale też zbrojenie górnego biegu schodów. * * * W zależności od rodzaju i wielkości konstrukcji żelbetowych, przerwy robocze w ich betonowaniu mogą wypadać w różnych miejscach. Jeśli tylko nie są one przypadkowe, a styk wcześniej ułożonego betonu z nowym odpowiednio przygotowany, ich obecność nie ma wpływu ani na nośność, sztywność i trwałość elementów, ani też na monolityczność, czyli ciągłość ich połączeń. Oczywiście dotyczy to jedynie tych konstrukcji żelbetowych, które zostały wykonane z mieszanki betonowej przygotowanej z pewnego cementu, wyprodukowanego w cementowni. Materiał promocyjny Stowarzyszenie Producentów Cementu Zobacz filmy DOBRY BETON DO BUDOWY DOMU

problem w domach z betonu